住房反向抵押和质押应用场景与商业保险关系简述

  • 客户资料:李先生,35 岁,工程师,月均收入 20000 元
  • 年缴保费:100000
  • 客户需求:婚前财产赠与隔离的技巧,如何才能防范未雨绸缪的做好子女婚前财产规划,手把手来做。
最近电视剧三十而已在热播,都是关于家庭生活中的一些琐事,在这个过程中,充满了爱恨情仇。今天,我们不探讨电视剧三十而已的剧情,一起来聊聊我们每个人都紧密联系的房产中的那些事。

先从老年人面对的“住房反向抵押贷款养老”开始:

反向抵押是指:拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构,由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后,将其房屋的价值化整为零,按月或按年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。


       它使得产权所有可以提前支用该房屋的销售款,借款人在获得现金的同时,还将继续获得房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世后,相应的金融机构或保险公司获得房屋的产权,可选择销售、出租或者拍卖所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分权益。

反向抵押贷款(Reverse Mortgage , RM)是住房价值转换(Home Equity Conversion ,HEC)产品之一,是一种以住房为抵押的借贷,并以此为核心,拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的中老年人

老年人在不必搬离现有住房情况下,通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金,作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等,所有债务(包括本金、利息及费用)将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付,借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。

目前在经营这项业务的保险公司主要有:人保寿险、幸福人生、合众人寿等公司。

反向抵押贷款与传统抵押贷款比较

在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”,房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。

传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的,而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证,其债务总额一般随着时间递减,同时住房净资产在上升;而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的,并不需要收入或信用保证(故对收入低、信用差借款者也适用),其债务总额随着时间而递增,同时住房净资产减少,只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被收回偿还给金融机构。

在这之前,借款者只拥有住房所有权,这也是跟新的民法典当中规定的居住权所呼应一致的。

另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款,只能以住房资产来偿还,如果住房资产不足以偿付债务时,借款者不需要再支付两者间的差额,因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。

反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明,住房只是一种技术和名义上的担保。而对前者,并不需要收入证明,且又无追索权,故不需要偿还超过住房资产部分的债务。对于资信差的人还是比较受用的。

从理论上看设计这种抵押贷款比较简单,但考虑到在中长期中,未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定,在5年中升降30%-40%也不罕见。另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性,反向抵押贷款的设计是相当复杂的,因此,需要保险公司的精算和金融资产管理公司的房产专家等协同配合才好设计出较为完善的房产产品。

反向抵押的运作流程


反向抵押贷款已经成功证券化,因此反向抵押贷款市场的运作流程包括一级和二级市场,一级市场是反向抵押贷款发起,二级市场主要是做反向抵押贷款证券化,为一级市场筹措资金。

下面主要就一级市场运行机制进行介绍:

(1)拥有住房自主产权的老年人在政府许可的机构进行反向抵押贷款的信息咨询,明白发起反向抵押贷款之后的权利和义务,在审视自身条件后向反向抵押贷款发放机构提出申请;

(2)贷款发放机构初步审查合格后,正式受理申请业务,委托房地产评估机构对住房进行客观评估,在满足双方各自的条件下正式签订合约,保险机构为双方保险,保证借款人能根据合约获得相应的权利,也保证向贷款人支付债务总额超过住房自产的部分;
(3)正式合约生效后,住房所有权仍属老年人,老年人按照合约要求维护好住房,贷款发放机构同样按要求支付贷款给借款人;

(4)在老年人死亡、永久搬离、出售住房时,合约到期,住房所有权转移到贷款人,贷款发放机构处置住房,收回成本,取得利润;

(5)在整个方向抵押贷款一级市场的运作中,政府有关机构起一个市场培育、政策扶植、税费减免、监督检查、信息咨询、保险及在必要时提供资金支持等。

我国推行以房养老的前景分析

巨大的养老压力与养老资源的匮乏、社会保障的不健全形成尖锐的矛盾。解决我国日益严重的养老问题需要社会方方面面的参与和努力。发达国家进入老龄化社会时间长、社会保障制度比较完善、金融市场发达,适用于退休老年人口的金融产品与服务种类丰富,借鉴发达国家成功养老经验,开发适合于我国的养老产品增强老人自我保障能力是一条有益的思路。

反向抵押贷款主要是面向“房产富人、现金穷人”的退休老人,为老人提前消费部分房产价值提供了一种机制的同时,老人仍然拥有房产所有权,不必搬离住房。

反向抵押是论道的方法:

我国面临着日益增强的养老压力,利用金融机制与金融产品来增强退休老人的自我保障能力是一条可行的途径。引进反向抵押贷款对于缓解我国社会养老压力有着重大的意义。反向抵押贷款项目的实施要求有一定的社会经济条件,并且这种产品本身具有较大的风险。我国开展反向抵押并不顺利,据了解,目前全国执行这项业务的人不足130户家庭,且不确定性义素较多。

住房反向质押义的应用简述

质押流程:
1、办理质押房主,向当地区县房管局提交房产质押登记申请书;
2、质押当事人的身份证明或法人资格证明。
3、质押合同
4、国有土地使用证,房屋所有权证或房地产证。
5、可以证明质押人有权设定抵押权的文件与证明材料。
6、可以证明质押房地产价值的资料
7、登记机关认为必要的其他文件。

收费发证

1、登记费的收费标准按国家或地方的有关规定执行。
2、将已加盖房地产质押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回质押当事人《由当事人凭回执、身份证明及缴费凭证领取》立卷归档按规定建立土地和房地产登记的档案。
3、北京目前收费标准家庭用房为80元/套

反向质押与保险规划的关系

我个人认为,房产反向质押的优势主要体现在家长为子女安排婚前财产隔离上,为什么这么讲?
不知道大家有没有关注到一个信息:出生在2000年的人,今天已经20周岁,已经可以结婚了,而相应的离婚率也在逐年攀升。如果安排不好子女婚前财产隔离,是否是在给对方打工也不是没可能。

据不完全统计:2019年全国离婚率出现新的动向,主要体现在离婚周期更短,特别是8090后的婚姻,离婚起诉率更高!而且8090后离婚比例高达51%,远远高于70后、60后等其他年龄段人群。而起诉离婚最终达成率高达61%,这个中间,还有很多是二次结婚离婚,或许数据会更加惊人。
其次是一些80后90后不结婚,不是他们不想结婚,而是对婚姻失败后的结果带来的恐慌更加的担忧。


离婚率高,那么就涉及到分割财产,每次婚姻破裂,财产分一半给对方,可以算一下,需要离婚几次,你手上的1000万所剩无几?不用太多,一次离婚,手上的财产就要剩下500万,直接腰斩5折。
你是否愿意分对方一半?

有没有什么办法来应对婚姻风险造成的财产被分割风险?接下来,我们探讨一下
当下做婚前财产隔离的有效工具和方式主要是哪些?

1、婚前赠与,比如在婚前,直接登记一套房子给孩子,儿子占比90%份额,我占比10%,防止儿子随意在房产证书上加人或贷款买卖,也避免了房产被分割风险。

2、婚前给儿子买套房,反向质押给我,相当于我是债权人,他是债务人,如果他离婚,需要先偿还我的债务。上面提到了,反向质押是最便宜的,只要80块钱即可解决,而且可以质押10-20年,到期后,还可继续质押。

3、我做投保人,儿子做被保险人,受益人是我和孩子妈妈。当他面临离婚时,现金价值是我的财产权,他没有任何权利分割,这样也能保全财产。

4、保险金信托或家族信托,一般在海外比较流行,但是费用较高,一般有设立费,管理费,受益人变更费和投资管理费等等组成。而我们国内的信托法不健全,被法律击穿的概率不可小觑。所以,一般优先选择终身寿险或大额年金做保险金信托,在被保险人没发生身故之前可选择做保险金信托。也可在投保时就指定受益人,即使投保人身故,受益人也可以领取到一笔确定的现金,可以解决多重问题,在此不展开评述。

以上,即是住房反向抵押和质押的相关信息,如果房产结合保险规划做好规划,才能更好的保护好每一个人。在金融行业都说保险是事前的规划,法律是事后的挽救。未雨绸缪做好规划,才能在子女和个人婚姻中掌握先机,更好的安排好我们人生中最重要的事。




  • 本案例中提及的险种:

    姓 名:高海峰
    所属机构:北京 明亚保险经纪
    QQ号码: 1032503027          (请说明在爱心保险网看到的!)